Fredag 24. januar 2020
SPILLER: Eiendomsmagnaten Ilija Batljan venter på å slippe til under eiendomskonferansen på spahotellet på Norefjell. Batljan har blitt søkkrik ved å kjøpe opp store mengder offentlig eiendom og leie ut byggene tilbake til det offentlige.
Ilija Batljan har reist rundt i hele Sverige for å kjøpe kommunal eiendom. Han har tjent en formue på skoler og gamlehjem.
Svensken som vil kjøpe Norge
EIENDOMSBARON: Den tidligere sosial­demokratiske topp- politikeren Ilija Batljan har tjent seg søkkrik på kjøp av offentlig eiendom i Sverige. Nå står Norge for tur.

Popmusikk, neonlys og «passion for eiendom».

Afterski står på konferanseprogrammet, og tidligere på dagen har Swix holdt smørekurs. Den norske eiendomsbransjen er samlet på Norefjell ski og spa, i et grelt og mørkt kjellerlokale med lys og vakker vinter rett utenfor døra, for å høre peptalks og korte foredrag om eiendomsbransjen i Norge.

Det handler om bærekraft, automatisering og selvkjørende biler, men når Ilija Batljan går på scenen, forsvinner entusiasmen.

Kanskje forstår de ikke svensk, eiendomsmeklerne på Norefjell, eller kanskje er foredraget for kjedelig. Men mens den norske eiendomsbransjens unge hoder ser ned i mobiltelefonene sine, forteller den svenske eiendomsmagnaten Ilija Batljan om imperiet han har bygd på bare fire år, og om hvordan det skal forandre Norge.

Ilija Batljan er flyktningen som ble en politisk stjerne. Han er forskeren som har bygd en formue på konklusjonene fra sin egen doktorgrad. Og her, på høyfjellskonferansen for den norske eiendomsbransjen, er han en ulv i fåreklær.

Den 52 år gamle svensk-montenegrinske dynamoen ble forretningsmann seint i karrieren, men har tatt igjen for tapt tid. Batljan er administrerende direktør og største eier i Samhällsbyggnadsbolaget (SBB) og har bygd opp selskapet selv på bare fire år.

Fakta

Ilija Batljan:

• Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (SBB) ble grunnlagt av den tidligere sosialdemokratiske politikeren Ilija Batljan i 2016.

• På bare fire år har selskapet vokst enormt. Etter oppkjøpet av konkurrenten Hemfosa i januar 2020 eier selskapet nå eiendom for 70 milliarder svenske kroner.

• SBB er spesialisert på såkalte samfunnsbygg, eiendommer som leies ut til kommuner eller staten. SBB har kjøpt svenske eldrehjem og skoler fra kommunene og leid dem tilbake. Målet er å gjøre det samme i Norge.

• Klassekampen vil i en serie saker se på salg av offentlig eiendom.

Han er en svensk suksesshistorie. Kritikerne hans kaller ham en svensk oligark.

De siste årene har han har reist gjennom Sverige, og kjøpt opp offentlig eiendom. Nå vil han kjøpe Velferds-Norge.

Vil kjøpe fra kommunene

I januar i år kjøpte Ilija Batljan opp sin største konkurrent, Hemfosa. Kjøpet var sikret 15. januar, for litt over en uke siden. Batljan kontrollerer nå eiendom for 70 milliarder svenske kroner og driver et av Nordens aller største eiendomsselskaper.

Etter kjøpet eier SBB 300.000 kvadratmeter bygg i Norge, og målet er å bli mye større.

Selskapet eier allerede 48 bygg i Norge, og de aller fleste blir leid ut til det offentlige. Justisdepartementet leier ett av SBBs bygg i Nydalen, Nav leier hus av selskapet. SBB eier også 15 barnehage- og skolebygg. Fredrikstad politistasjon leier bygget sitt fra Iljan Batljan.

I Norge har SBB for det meste kjøpt eiendom som allerede var i private hender, men i presentasjoner til investorer og i sine egne årsrapporter, skriver selskapet at planen er å kjøpe direkte fra kommunene.

I Sverige har Batljan hentet omsorgsbygg og skoler rett fra bunnskrapte kommunekasser. Den modellen vil han overføre til Norge.

Eldreboliger og skoler

Torsdag i forrige uke fortalte Batljan den norske eiendomsbransjen om alle fordelene med denne forretningsmodellen. Mange av eiendommene leies ut til kommunene for en «relativt lav leie», sa han.

– Det er rett og slett fordi vi har kjøpt mange eiendommer rett fra kommunen, som ofte har hatt historisk lav leie, sa han.

Batljan skrøt av fordelene det gir: Han har leietakere som ikke kan si opp leieavtalen. Det gir sikkerhet og lav risiko for investorene, sa han.

– Eldreboliger, skoler, omsorgsboliger for funksjonshemmede; det er investeringene med lavest risiko, sa han.

Ordfører og forsker

Ilija Batljan bør vite hva han snakker om. Han har sett den svenske velferdsstaten fra innsida. Batljan har ikke vært redd for å ta sjanser, og han har levd flere yrkesliv. Han er utdannet samfunnsøkonom fra Stockholms universitet og fikk først jobb som byråkrat. Han steg raskt i gradene, og i 2005 ble han ordfører i Nyneshamn, en småby sør for Stockholm.

Socialdemokraterna trykket den velutdannede, smarte flyktningen til sitt bryst, og han ble nevnt som en mulig partileder selv om han befant seg ganske langt ut på høyrefløyen.

Batljan var ordfører, jobbet på si i et IT-selskap og skrev doktorgrad, samtidig. I 2007 leverte han en doktorgradsavhandling om eldrebølgen. Konklusjonen var at helseutgiftene i Sverige kom til å stige, men at behovet for sykehjem ville vokse enda mer. De neste tiårene trenger den svenske velferdsstaten mange flere omsorgsbygg. Det var en innsikt Batljan tok med seg inn i sin neste karriere som forretningsmann.

I 2011 hoppet han brått ut av politikken og ble viseadministrerende direktør i eiendomsselskapet Rikshem. Det var en «Zlatan-rekruttering», sa sjefen hans da.

– Kjøpte i høyt tempo

Tommy Waidelich satt i Riksdagen for Socialdemokraterna i 17 år og husker Ilija Batljan godt.

– Ilija gjorde en god jobb, energisk. Han ble vel lei, sier Waidelich.

– Men jeg ble litt overrasket da han sluttet, sier han.

Batljan gjorde seg bemerket i partiet på flere vis. Han gikk hardt ut mot beregningene som lå til grunn for byggingen av det nye sykehuset i Stockholm, og mente at hele regnestykket var feil. Der har han siden fått rett, forteller Waidelich.

Som wonderboy i det sosialdemokratiske partiet var Batljan heller ikke redd for å kritisere ledelsen. Etter det dårlige riksdagsvalget i 2010 gikk han hardt ut mot Socialdemokraternas løfter om å gjeninnføre eiendomsskatten og formuesskatten i Sverige

Det var før han ble rik på eiendom.

Tommy Waidelich har selv begynt i eiendomsbransjen, men bare som en liten fisk, sier han selv. Partikameraten Batljan ble derimot en stor fisk, veldig fort.

– Da han kom til Rikshem, reiste han rundt og kjøpte opp kommunale boliger i høyt tempo, sier Waidelich.

Batljan holdt høy fart, og han kolliderte. I desember 2015 måtte han gå av på dagen etter at styret i selskapet fant ut av han hadde gjort egne eiendomshandler ved siden av jobben som administrerende direktør. Batljan ble frifunnet i granskingsrapporten, men tilliten var brutt. Han startet sitt eget selskap.

Giganten

Samhällsbyggnadsbolaget ble grunnlagt i 2016 og vokste i en nesten umulig fart. Selskapet har kjøpt opp store mengder offentlige bygg, både fra private eiere og fra den svenske staten og kommunene. Etter to års drift eide selskapet eiendom for 23 milliarder norske kroner. I desember i fjor var tallet 30 milliarder.

Etter kjøpet av Hemfosa eier Samhällsbyggnadsbolaget nå like mange kvadratmeter bygg som norske Statsbygg og Entra Eiendom til sammen.

De fleste byggene leier SBB tilbake til den svenske staten, eller til svenske kommuner. Noen steder leier Batljan byggene rett tilbake til kommunen, andre steder til private velferdsfirmaer som driver på oppdrag fra det offentlige. Som i Stockholm. SBB kjøpte for kort tid siden 23 barnehager og skoler fra Stockholm kommune. Skolene er private og betaler 25 millioner i året i leie. Om 16 år vil skolene ha betalt like mye i leie som det kostet Batljan å kjøpe byggene.

Fattige, svenske kommuner

Hvordan har denne veksten vært mulig?

Svenske kommuner er i dårlig stand, og har vært det siden finanskrisa for over ti år siden. Krisa rammet Sverige mye hardere enn Norge, og i årene etterpå har kommunenes gjeld fortsatt å øke. Samtidig har renta vært lav, i Sverige til og med negativ. Det har vært veldig billig å låne penger. Så Ilija Batljan har kjøpt av fattige kommuner, for store penger han selv har lånt for en svært rimelig penge. 

Da han gikk fra politikken til eiendomsbransjen i 2011, sa Batljan at det svenske markedet var fullt av gull, altså kommunal eiendom som kunne kjøpes. Nå er markedet modent, sier han, og i et intervju med det svenske bransjebladet Fastighetsvärlden i fjor sa han at han jobber hardt med å få i stand kjøp i de andre nordiske landene, først og fremst Norge og Finland.

Lav risiko?

Batljan kom som flyktning til Sverige i 1993. Han flyktet fra bombene i Bosnia, der han satt i sin families kjeller sammen med sin gravide kone, og regnet på sjansen på at bombene skulle treffe nabohuset, og ikke huset han selv gjemte seg i.

Batljan har fortalt sin egen krigshistorie mange ganger til en rekke svenske medier, og han sier gjerne det samme hver gang: Krigen ga ham et nytt syn på risiko.

– Om de første menneskene på jorda ikke hadde tatt risiko, så hadde vi fortsatt befunnet oss på apestadiet, sa han i intervju til det svenske bransjenettstedet Fastighetsvärlden i fjor.

Og så la han til, som han pleier å gjøre:

– Vår virksomhet har veldig lav risiko.

Det er bare ett spørsmål: Stemmer det at Ilija Batljan tar lav risiko?

Uvanlige lån og rare aksjer

SBB har hentet inn penger på en utradisjonell måte. Selskapet har solgt såkalte hybride obligasjoner, evigvarende lån som selskapet betaler renter på.

Selskaper regner de evigvarende lånene som egenkapital, og har fått det godkjent av det amerikanske kredittvurderingsbyrået Standard & Poor. Byrået gir SBB ratingen BBB minus.

Det betyr at selskapets kredittverdighet regnes som middels lav. Det er en helt akseptabel kredittrating for et selskap på størrelse med SBB, men når Standard & Poor gjør denne vurderingen, regnes ikke de hybride obligasjonene med.

Resultatet er ifølge DNB Markets at selskapet utgjør en «betydelig finansiell risiko» for aksjeinvestorene.

Det kommer fram i en analyse som DNB Markets gjorde av SBB-aksjen i desember i fjor. I mellomtida har SBB lagt ut nye hybride obligasjoner på markedet.

Disse skyggelånene utgjør nå omtrent 15 prosent av totalkapitalen. Det betyr at SBB har en reell gjeld på mer enn 16 ganger nettoinntekten, en svært høy gjeld for selskaper i eiendomsbransjen.

SBB har en stor egenkapital, men den høye gjelda betyr at selskapet får problemer hvis rentene stiger.

«DNB er biased»

Klassekampen har ikke fått Ilija Batljan til å svare på kritikken.

«Jag är tyvärr på roadshow», skriver han i en e-post.

Adrian Westman, sjef for Investor relations i SBB, svarer i stedet. Han skriver at DNBs analyse er «biased», altså partisk, og at den inneholder flere faktafeil. Flere svar vil ikke SBB gi.

– En svensk oligark

Ilija Batljan har fremdeles et godt rykte blant mange svenske sosialdemokrater, men det er likevel ikke alle de gamle partikameratene han som omtaler ham med lovord.

Daniel Suhonen tilhører venstresida i Socialdemokraterna. Han leder nå tenketanken Katalys, men var i 2011 tett på den tidligere partilederen Håkan Juholt.

Suhonen husker Batljan godt, han var i debatter med ham, sier han.

– Vi var uenige allerede på den tida. Nå mener jeg at Ilija Batljan er et symbol på sosialdemokratiets ideologiske oppløsning. Han er en svensk oligark, sier Suhonen.

Den svenske tenketank­sjefen sier han blir sorgfull over å høre at Batljan vil gjøre forretninger med norske kommuner. Det er ikke en god idé, sier han.

– Jeg advarer Norge mot å slippe inn denne fyren. Han har som mål å bli umåtelig rik. Det er ikke ulovlig, men det betyr ikke at det er det beste målet for en sosialdemokratisk politiker, sier Suhonen, som mener at Batljan har brukt det han lærte som politiker og ordfører til å tjene seg rik.

– Han var inne i politikken, fikk tillit og lærte seg hvordan han skulle vri på knappene. Hvis alle er som ham, da er sosialdemokratiet ferdig, sier Suhonen.

– Det kommer til å ende med at sånne som han blir litt rike, så er det slutt.

magnusl@klassekampen.no

Artikkelen er oppdatert: 27. januar 2020 kl. 11.10
Fredag 28. februar 2020
STRID: Det ble stille da Trine Skei Grande tok Abid Raja og Sveinung Rotevatn inn som statsråder. Men på bakrommet kjemper fremdeles støttespillerne for å felle lederen.
Torsdag 27. februar 2020
UTÅLMODIGE: De jobber i utfordrende og fysisk slitsomme yrker. For lav lønn. I år forventer de at fag­bevegelsen tar dem på alvor.
Onsdag 26. februar 2020
IMOT: En lov som hver enkelt står fritt til å tolke, er ikke mye til lov, sier Kjersti Toppe. Hun går mot forslaget om å la kvinner i samråd med lege vurdere abort etter uke tolv.
Tirsdag 25. februar 2020
GÅR FRI: Høyre kan ikke se at regjering­en har gjort noe galt i håndteringen av Nav-skandalen. Frp stiller seg bak konklusjonen når saken i dag avsluttes i Stortingets kontrollkomité.
Mandag 24. februar 2020
BABY-NEKT: Motvillige menn har skylda for at fødselstallene stuper i Norge, ifølge en ny rapport. Folk uten barn overdriver ulempene med å få barn, tror forsker.
Lørdag 22. februar 2020
NORGE RINGER: De tror at et annet system er mulig. I USA. Disse unge nordmennene forteller amerikanere hvorfor de bør ha en sosialist som president.
Fredag 21. februar 2020
OPPMYKNING: Høyesterettsdommer Karin Bruzelius vil fjerne abortnemndene. Hun foreslår at kvinnen skal ta beslutningen sammen med fastlegen.
Torsdag 20. februar 2020
BREDDE: Mette Nord mener hun har oppskriften som vil løfte k­vinnelønna i lønnsoppgjøret.
Onsdag 19. februar 2020
ZERO AVGIFT: Widerøe trenger et solid avgiftskutt for å redde distriktsflyene. Nå får selskapet uventet støtte fra miljøorganisasjonen Zero.
Tirsdag 18. februar 2020
KUTT: Widerøe legger ned ruter over hele Nord-Norge. – Det er sjokkerende, sier direktør Arve Ulriksen i Mo Industripark.