Klassekampen.no
Lørdag 19. mai 2018
HJEMME: Doris Nasty har bodd i leiligheten i Karl Marx Hof i snart 88 år. I dag betaler den gamle syersken rundt 4000 kroner i måneder for den 100 kvadratmeter store leiligheten.
Boligpolitikken er en rød tråd som forbinder dagens Wien med det radikale 1920-tallet:
BOLIGPOLITIKKENS UTOPIA
KARL MARX HOF: De østerrikske sosialdemokratene bygde opp Karl Marx Hof i mellomkrigsårene. Boligområdet er blitt selve symbolet på Det røde Wien.
DEN GANG DA: Karl Marx Hof er et enormt boligkompleks, bygd ut med penger hentet inn gjennom en særegen boligskatt.
NYBYGG: Nye boligområder med rimelige utleiepriser bygges stadig, og det er utbygging i kommunal regi som er arkitektonisk interessant.
UTFORDRES: Gabu Heindl er styremedlem i østerrikske arkitektenes landsforening og snakker svært rosende om Wien-modellen.
TIL ETTERFØLGELSE: Tove Raiby har jobbet mange år i organisasjonen som har ansvaret for byens kommunalt eide boliger. Hun mener wienermodellen burde eksporteres.
RØDE WIEN: I Østerrikes hovedstad holder en særegen bolig- skatt boligutgiftene nede i et av Europas største pressområder.

Doris Nasty sitter midt i den staselige stuen med original peis fra 1930. Det var året hun flyttet inn i leiligheten der hun nå snart har bodd i 88 år. Familien hennes hadde blitt kastet på gata i den tøffe mellomkrigstida, men gode kontakter sikret dem med et lykketreff en leilighet i det nye symbolet på Det røde Wien: Det 1,2 kilometer lange «arbeiderklassefortet» Karl Marx Hof, som i regi av den sosialdemokratiske bykommunen nettopp var blitt ferdigstilt, med sine to innebygde barnehager, en egen tannklinikk og fellesvaskerier med tidas nyeste teknologi.

Doris Nasty kan fortelle at familien den gang betalte beskjedne 40 kroner i måneden for å bo i det som langt på vei var en liten velferdsstat i miniatyr. Dette var i tråd med byrådets radikale politikk som programfestet at bare 3,5 prosent av en arbeiderlønn skulle gå med til boligutgifter.

I dag betaler den gamle syersken rundt 4000 kroner for den samme leiligheten på 100 kvadratmeter i et av Wiens beste strøk.

– Her er det utrolig godt å bo, sier hun og viser til T-banen som løper langs den ene sida av bygningen og trikken som går på den andre.

Opp gjennom årene har de tatt henne raskt og billig til over 1000 operaforestillinger i sentrum, et lite kvarter unna. Programheftene ligger sirlig organisert i bokhylla.

Fakta:

WIEN-MODELLEN

• I Østerrikes hovedstad Wien, en av Europas raskest voksende storbyer, bruker husholdningene i snitt 22 prosent av inntektene sine på bolig. Tallet for Tysklands fremste pressområde München er 32 prosent og for Paris 44 prosent.

• Hvordan har Wien som år etter år krones verdensmestre i urban livs­kvalitet, lykkes med å sikre flertallet av sine innbyggere et rimelig sted å bo?

• Tirsdag besøker vi Zürich og ser på byens tredje boligsektor, som Oslo ønsker å la seg inspirere av.

Boligbyggeskattens historie

Doris Nastys fortelling åpner opp et historisk snitt gjennom en boligpolitikk som nå strekker seg snart hundre år tilbake i tid.

Det var i 1919 at Wien som første større europeiske hovedstad stemte et sosialdemokratisk arbeiderparti til makten. Riktignok var det først da byen ble en egen provins i det føderale Østerrike i 1922, med rett til å kreve inn egne skatter, at de såkalte «austro-marxistene» fikk det virkemiddelet de trengte for sitt radikale prosjekt. De innførte en særegen «boligbyggeskatt» som ble avkrevd alle som leide bolig eller næringslokaler i byen.

Takket være en sterkt progressiv prosentrate, der de som leide de 90 største eiendommene betalte like mye som leietakerne i de 350.000 minste og billigste, kunne de finansiere et storstilt byggeprogram for å huse byens arbeiderklasse, fram til da stort sett bosatt i elendige brakker utenfor byen.

Fra 1923 til 1934 ble det bygget 64.000 boliger som til sammen huset over 200.000 mennesker. Fire hundre kunstferdige boligblokker i offentlig regi hadde da blitt vevet inn i Wiens eksisterende sentrumsområde, som et konkret bilde på den sosialdemokratiske bevegelsens historiske mandat: Den fullverdige integreringen av arbeiderne i den borgerlige offentlighet. Wiens sosialdemokrater skulle også siden, ikke minst på grunn av sin populære boligpolitikk, ganske unikt komme til å realisere ambisjonen om å sikre noe nær evig demokratisk hegemoni: For byen har, med unntak av den fascistiske perioden fra 1934 til 1945, nå sammenhengende vært sosialdemokratisk styrt helt fram til i dag.

Rød tråd

Og stadig er boligpolitikken en rød tråd som forbinder dagens Wien med 1920-tallet.

– 1 prosent av all inntekt er stadig dedikert til subsidierte boliger, forteller Kurt Puchinger ved boligadministrasjonen i byens mektige rådhus.

Alle ansatte i Østerrike betaler inn en halv prosent av lønna, mens bedriften står for den andre halvparten. De føderale myndighetene redistribuerer så totalsummen mellom provinsene etter en framforhandlet formel.

– Sammen med rundt 200 millioner euro fra vårt eget budsjett betyr det at Wien årlig har omtrent 600 millioner euro å bruke på subsidierte boliger, forteller Puchinger.

Mellom 50 og 60 prosent av denne summen går til finansieringen av nye utleieboliger, mens resten går til vedlikehold og individuelle boligsubsidier til de aller mest trengende.

7,5 euro per kvadrat

De for tida rundt 2,6 milliarder kronene i offentlig tilskudd som hvert år understøtter byggingen av rundt 10.000 nye, rimelige utleieboliger i Wien, går riktignok ikke lenger først og fremst til kommunalt eide boliger. Kommunens boligbygging i egen regi, som toppet seg på 1960- og 1970-tallet, har siden 1980-tallet stort sett blitt tatt over av ikke-kommersielle boligbyggelag. Disse mottar kommunalt subsidierte lån mot at de blant annet overholder strenge kostnadskrav som sikrer at de leverer rimelige utleieboliger til byens befolkning.

Disse private selskapene opererer under en føderal lov som pålegger dem å skyte så godt som alt overskudd inn igjen i byggingen av nye boliger og vedlikeholdet av gamle.

– Av Wiens rundt regnet én million leiligheter eies i dag rundt 220.000 av bykommunen selv, mens rundt 200.000 eies av ikke-kommersielle boligbyggelag, sier Puchinger.

– Det betyr at nesten halvparten av alle leiligheter i byen i dag er subsidierte utleieboliger, og at godt over halvparten av byens befolkningen bor i dem.

Utleieprisene i disse boligene er også strengt lovregulerte. For en ny leilighet kan man for tida maksimalt ta 7,5 euro i leie per kvadratmeter, en pris som begynner å falle når lånekostnadene for byggeprosjektet etter hvert går ned. I tillegg kan de ikke-kommersielle boligbyggelagene be om et lite egenkapitalinnskudd på 60 euro eller mer per kvadratmeter som betales tilbake hvis man flytter ut. I sum skaper dette systemet, der staten og kommunen subsidierer det å leie heller enn det å eie, en svært lav terskel som sikrer det store flertallet tilgang på en god, sikker og rimelig bolig.

For i prinsippet skal altså en nyere kommunal leilighet på 100 kvadratmeter aldri koste mer enn rundt 7000 kroner i månedsleie, og for et tillegg på rundt 60.000 kroner i refunderbar egenkapital får man tilgang til en tilsvarende leilighet i den store og voksende ikke-kommersielle boligbyggesektoren. Ventetida er i begge sektorer for tida mellom ett til tre år, avhengig av hvor du ønsker å bo.

Middelklassen er med

Den store hemmeligheten bak modellens suksess, understreker Puchinger, er at tilbudet er åpent for et bredt segment av befolkningen. Selv de som tjener nær det dobbelte av en gjennomsnittlig østerriksk inntekt, har rett til å søke om subsidiert leilighet.

– To unge akademikere som bor sammen og har hver sin jobb, er for eksempel kvalifisert, forteller Puchinger.

– Målet er å skape sosialt sammensatte boligområder, så inntektsgrensa er satt høyt for at også store deler av middelklassen skal komme med.

Og hvis inntektene til husholdningen med tida skulle bevege seg over maksgrensa, som for tida ligger på rundt 650.000 kroner, mister man likevel ikke retten til å bli boende, hvilket er noe som sterkt irriterer Europakommisjonen.

– Deres filosofi, som de nå dessverre deler med vår nye sterkt høyredreide føderale regjering, er at subsidierte boliger bare skal være for de fattigste av de fattige, sier han.

– Men det er nettopp det motsatte av alt det vår modell står for. Og selv om presset er stort, kommer vi ikke til å vike en tomme, for dette er en essensiell del av vår identitet.

Sosialdemokratisk øy

Og hvorfor skulle Wien forandre noe som helst? Det er spørsmålet som svirret rundt i rådhusets kontorer. For samme dag kom meldingen om at Wien ifølge konsulentbyrået Mercer nok en gang troner øverst i kåringen over verdens beste byer å bo i. Likevel er det lærdommene fra Det røde Wien som nå diskuteres høylytt blant studenter, arkitekter og unge partipolitikere på kafeer og universitetsseminarer. For byen føler seg igjen omringet.

– Du kan trekke paralleller til 1930-tallet da Det røde Wien var en enklave i et høyrestyrt land, sier Gabu Heindl, styremedlem i arkitektenes landsforening.

– Den gang prøvde de føderale myndighetene bokstavelig talt å tørke ut byen i et forsøk på å drepe den sosialdemokratiske politikken.

I dag frykter hun det samme er i ferd med å skje på nytt, nå i form av et snikangrep på byens boligpolitikk i regi av den nye regjeringskoalisjonen mellom det konservative Østerrikes folkeparti (ÖVP) og det høyre-populistiske Østerrikes frihetsparti (FPÖ).

Og det har de på papiret all makt til å gjøre, siden det er føderale lover som i siste instans sikrer leietakerne i Wien sterke rettigheter og faste lave priser. En liberalisering av dette lovverket, særlig i retning av en mindre streng prisregulering, er en trussel mot et system bygget for å sikre rimelige boliger gjennom et helt livsløp.

– Forskning gjort av Wiens Arbeidskammer (AK) viser at subsidierte leieboliger i stor skala er mer gunstig for pensjonister enn å eie selv, forklarer Heindl, siden de aller fleste lever svært godt med en leie som etter 30 til 35 år, når lånekostnadene knyttet til byggeprosjektet er nedbetalt, oftest blir nærmere halvert.

– Men denne pensjonsplanen går selvsagt hånd i hånd med troen på det politiske systemet. Du må kunne stole på at leien ikke blir deregulert om fem til ti år, for da vil du plutselig være prisgitt en tilfeldig markedspris.

Kringsatt av fiender

Det er nettopp grunntanken bak Wiener-modellen, forteller Heindl: Å definere boligen som et fundamentalt fellesskaplig gode som må beskyttes mot markedssvingninger og prisvekst.

– Det handler dypest sett om å hindre at land blir en spekulativ vare, sier hun videre, nærmest som et ekko av den politiske økonomen Karl Polanyi, som i sin tid nettopp trakk tungt på sine erfaringer fra Det røde Wien i klassikeren «The Great Transformation».

Men selv her har man de siste årene tidvis måttet inngå kompromisser for å holde budsjettene i balanse, en praksis Heindl er sterkt kritisk til.

– Situasjonen i verden rundt oss truer med å rive Wien ned, sier hun.

– Tidvis er det nå slik av vi blir lykkelige hvis vi får 30 prosent rimelige boliger på en tomt som tidligere var fullt ut offentlig eid, bare fordi vi ser en nyliberal verden rundt oss i det meste av Europa. Wien må holde stand og forbli den stolte avantgarden.

For den unge arkitekten er klar på at det nettopp er byens unike bolig­modell som stadig sikrer at Wien ligger et godt hestehode foran andre byer når det gjelder livskvalitet, ikke minst for kunstnere og intellektuelle.

– Her har du en kritisk masse av tenkende mennesker i sentrum av byen som har råd til å gå på møter og seminarer, sier hun om byens demokratiske kosmopolitisme.

– Det er friheten som følger med det å ikke måtte bruke all din tid på å betale for boligen din.

Danker ut privat sektor

Wolfgang Förster og Werner Taibon i Wien-baserte Push Consulting er for tida fullt opptatt med å presentere Wiener-modellen i byer verden over. For fra Vancouver via Dublin til Warszawa ser nå flere og flere behovet for endringer i det som mange steder lenge har vært en reint markedsstyrt byutvikling, der store sosiale grupper er i ferd med å prises ut av sentrale strøk.

– Problemet for mange byer er at de ikke ser hvor de skal starte, sier Taibon.

– Men det hele må begynne med land. For bykommunen eier jo alltid noe, og i stedet for å selge det til private utviklere, må de sørge for å bygge noe selv. Og når man først har fått opp ett eller to prosjekter, så vil alt forandre seg.

I Wien fungerer det slik at når kommunen ønsker noe bygget på kommunalt eiet grunn, så utlyser de en konkurranse der de ikke-kommersielle boligbyggelagene deltar. De presenterer boligprosjekter som blir bedømt etter fire kriterier: Strenge krav til totale byggekostnader, til arkitektonisk design, til miljøvennlige løsninger og til sosial bærekraft. Det prosjektet som i sum scorer høyest på disse fire parametrene, tildeles lånesubsidier fra kommunen.

– Det er ikke bare snakk om en arkitekt som viser fram en modell, understreker Wolfgang.

– Utvikleren må også ha med seg både en ekspert på miljømessig bærekraft og for eksempel en sosiolog.

Det siste ble vanlig tidlig på 2000-tallet etter at løsninger som fremmer sosialt sammensatte boligområder ble etablert som et eget kriterium. Og ifølge Wolfgang, som ofte selv har sittet i juryen, har man lykkes godt.

– Her har vi ikke et Oslo øst og et Oslo vest, sier han med et vitende glimt i øyet.

Det er i det hele tatt mye i Wien som ikke stemmer med vårt hjemlige bolig­kompass. Et resultat av konkurransesystemet som ble innført på 1980-tallet, er at subsidierte utleie­leiligheter, det vi i mangel av en annen referanseramme fristes til å kalle sosialboliger, også arkitektonisk sett oftest er langt mer attraktive enn de boligene som produseres i det private markedet.

Viser vei for andre

– Det er den subsidierte utleiesektoren som er trendsetteren, forteller Silja Tillner ved arkitektkontoret Tillner & Willinger.

– Konkurransen er svært høy fordi alle de beste arkitektene er med. Og du må være best på alle de fire områdene: Du må være billigst, du må ha det mest innovative energisystemet, du må ha den vakreste bygningen med den beste planløsningen, og du må ha den beste sosiale planen.

En av de store fordelene er i hennes øyne at anbudet blir en kontrakt mellom kommunen og den sosiale boligutbyggeren, med en klausul om at subsidiene trekkes tilbake hvis ikke planen følges til punkt og prikke.

– I den private sektoren er det ingen som følger med, sier hun.

– Hvis man lager en trang trappeoppgang eller vinduene er bitte små, så er det ingen som tar dem. Kvaliteten der er derfor ofte lavere, samtidig som leien er langt høyere.

Som en del av konkurransekriteriene kan kommunen også komme opp med en spesiell utfordring knyttet til det enkelte byggeprosjekt. For en boligblokk i bydelen Simmering, med T-banen drøyt et kvarter fra sentrum, ble Tillner og hennes team for eksempel bedt om å løse utfordringer knyttet til multikulturelle boformer. Arkitektens svar ble å la boligsøkerne selv bestemme planløsningen ut fra kulturelle preferanser og legge opp til store, innbydende fellesrom.

Bedre enn å eie

I en stor, luftig hjørneleilighet med to balkonger bor nå Andrea Breitfuss med sin samboer.

– Det har vært utfordringer, men det har gått seg til, sier hun om det flerkulturelle livet i den elegante bygningen kledd i moderne trepaneler.

Hun betaler selv litt over de pris­regulerte 7,5 euro per kvadratmeter i leie, siden det i enkelte nybygg er lov å legge på ekstra servicekostnader. Som for eksempel vedlikehold av svømmebasseng slik to av nabobygningene i det subsidierte boligfeltet har fått installert på taket. For Andrea er det ikke noe alternativ å kjøpe noe selv i den private sektoren.

– Dette er langt bedre enn å eie, sier hun.

– Jeg trenger ikke investere mye egenkapital og har stor sikkerhet når det gjelder bolig. Dessuten er det langt mer fleksibelt hvis jeg ønsker å flytte.

Sosial spredning

Tilbake i Karl Marx Hof viser norske Tove Raiby rundt i Wiens boligpolitiske tempel. Hun har jobbet mange år i organisasjonen som har ansvaret for byens kommunalt eide boliger.

– Det er nærmest snakk om en religion, sier hun om byens unike boligpolitikk.

– Den er så massivt forankret i folks bevissthet om Wien at det er veldig sterke følelser knyttet til den.

Hun kan fortelle at man nå også, etter en viss kontrovers, kan arve boretten i kommunale boliger, hvilket gjør at man som leietaker langt på vei har de samme rettighetene som en boligeier. Det eneste man slipper unna, er byrdene.

– Det å leie har noe lett over seg, sier hun.

– Det at man særlig som ung slipper å bli bundet av lån og eierskap, er en svært god ting.

Samtidig sikrer byens boligpolitikk en sosial omfordeling av rom, hvilket i mange storbyer verden over er i ferd med å bli en ny arena for klassekamp.

– Vi har kommunale boliger spredt overalt i byen, også her i Döbling som er et av områdene med høyest gjennomsnittsinntekt i hele Østerrike, forteller hun.

Organisasjonen fordeler i tillegg leie­takere til en tredel av alle de subsidierte leilighetene som bygges av de ikke-kommersielle boligbyggelagene, hvilket gjør det mulig med inntektsspredning både geografisk og i hver enkelt bygård.

– Man skal ikke se folks status ut fra hvilken postkode de har, sier Raiby.

– Dessuten passer man på at leiligheter som holdes av til folk som faktisk er i en nødssituasjon, er spredt utover slik at ikke alle nødstilte ender på samme sted.

Røde Wien

Likevel er det også enkelte steder i Wien selvsagt en større konsentrasjon av sosialt utsatte grupper, særlig i noen av de store kommunale bolig­feltene som ble bygget etter krigen. Og fordelingen av den store flyktningstrømmen de siste årene har også skapt spenninger her i Karl Marx Hof. Likevel er utfordringene langt mindre enn i de fleste andre europeiske byer, ikke minst takket være at sosial integrering er en av hjørnesteinene i det boligpolitiske prosjektet.

– Jeg kan ikke forstå annet enn at hele Europa bør se til Wien og ta etter denne modellen, for den omfatter så mye, sier Raiby.

– Det handler ikke bare om tak over hodet, men om å la folk få delta i samfunnslivet, om å la dem utfolde og utvikle seg uten en eksistensiell angst hengende over seg og sine. Og det var akkurat hva Det røde Wien handlet om.

feature@klassekampen.no

Artikkelforfatterne har fått støtte til reisen av Fritt Ord.

Artikkelen er oppdatert: 11. juni 2018 kl. 14.52

Klassekampen benytter informasjons­kapsler (cookies) så vi kan gi deg bedre service, og for å holde styr på om du er logget inn på våre tjenester. Du kan lese mer om vår bruk av informasjons­kapsler her.

Lukk